Für die meisten Menschen ist der Hausbau bzw. -kauf die größte Einzelinvestition, die sie je in ihrem Leben tätigen. Nur wenigen ist es dabei vergönnt, nicht auf eine Fremdfinanzierung zurückgreifen zu müssen. Entsprechend sollten Sie sich nicht nur beizeiten Gedanken über die Planung und Ausstattung Ihres zukünftigen Traumhauses machen, sondern auch über dessen Finanzierung, die Sie wahrscheinlich über Jahrzehnte begleiten wird. Die folgenden Tipps helfen Ihnen, Ihre Baufinanzierung auf eine solide Basis zu stellen:
#1 BAUFINANZIERUNGS-TIPP
DEN FINANZIELLEN RAHMEN RICHTIG ABSTECKEN
Vor Beginn des Hausbau- oder Hauskaufprojekts sollten Sie mithilfe eines ehrlichen Kassensturzes Ihre monatliche finanzielle Belastbarkeit ermitteln. Dafür müssen Sie von Ihren regelmäßigen monatlichen Einnahmen alle persönlichen Ausgaben abziehen, um zu errechnen, wieviel Sie monatlich für Zins und Tilgung einer Baufinanzierung aufwenden können. Zu den Einnahmen gehören neben dem monatlichen Nettoeinkommen z.B. auch Kindergeld und Renten. Auf der Ausgabenseite werden neben den Lebenshaltungskosten die Aufwendungen für Kfz, Hobbies und Urlaub erfasst. Seien Sie an dieser Stelle ehrlich zu sich selbst und kalkulieren Sie nicht zu knapp. Bedenken Sie bei Ihrer Rechnung, dass nach dem Einzug in das neue Haus die derzeitigen Ausgaben für Kaltmiete wegfallen. Nebenkosten fallen nicht weg, diese gibt es im neuen Haus auch. Allerdings sind sie im neuen Haus niedriger.
In Abhängigkeit von der angesetzten Höhe für Zins und Tilgung resultiert aus dem monatlichen Einnahmenüberschuss das mögliche Fremdfinanzierungsvolumen für Ihr Haus. So ergibt sich bei einem monatlichen Überschuss von 1.800 € bei 6% Annuität für Zins und Tilgung ein Finanzierungsvolumen von 360.000 €.
Dieser Rahmen erhöht sich um das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Eigene Mittel z.B. in Form von Bankguthaben, Wertpapieren oder Guthaben aus zuteilungsreifen Bausparverträgen sind eine wichtige Säule der Baufinanzierung. Sie verringern nicht nur das eigene finanzielle Risiko. Auch Kreditgeber honorieren ihr durch einen höheren Eigenkapitalanteil reduziertes Ausfallrisiko durch günstigere Konditionen. Für eine solide Baufinanzierung sollten Sie sämtliche Nebenkosten und mindestens 10%, besser 20% des Hauspreises aus Eigenkapital bestreiten können. Je mehr eigene Mittel Sie einsetzen, umso besser.
Mit dem Budgetrechner von MYMassivhaus können Sie ganz schnell ausrechnen, welcher finanzielle Rahmen Ihnen aufgrund Ihrer persönlichen Einnahmen- und Ausgabenrechnung sowie des eingesetzten Eigenkapitals abzüglich Nebenkosten für den Hausbau zur Verfügung steht.
#2 BAUFINANZIERUNGS-TIPP
FLEXIBILITÄT IN DIE TILGUNG EINBAUEN
Manche Banken verlangen für ihre Darlehen nur eine Mindesttilgung von 1% der Darlehenssumme pro Jahr. Das verlockt bei einem gegebenen monatlichen Einnahmenüberschuss dazu, einen höheren Kredit aufzunehmen. So erhöht sich in unserem obigen Beispiel eines monatlichen Überschusses von 1.800 € der Finanzierungsrahmen bei nur 5% Annuität statt 6% für Zins und Tilgung von 360.000 € auf 432.000 €! Doch eine solche Finanzierung wäre sehr riskant. Erstens dauert es mit der Minitilgung mehr als 40 Jahre, bis das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Zweitens gehen Sie ein hohes Risiko, dass Sie angesichts des aktuell historisch immer noch niedrigen Zinsniveaus nach Ablauf der Zinsbindungsfrist für einen höheren Zinssatz eine monatliche Rate zahlen müssen, die Ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt.
Vereinbaren Sie am Anfang bei den jetzt niedrigen Zinsen eine jährliche Tilgung von mindestens 2% oder besser 2,5% der Darlehenssumme. So haben Sie bei der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung einen Puffer, bei einem dann höheren Zinsniveau die Tilgung zu reduzieren, so dass die monatliche Rate gleichbleibt.
Zusätzliche Flexibilität erhalten Sie, wenn Sie mit der finanzierenden Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit vereinbaren. Erhalten Sie z.B. eine Bonuszahlung Ihres Arbeitgebers oder eine Steuerrückerstattung, können Sie diese zur schnelleren Tilgung Ihrer Baufinanzierung nutzen.
Manche Kreditangebote haben den Haken, dass der Kunde während der Zinsbindungsfrist die monatliche Rate nicht verändern darf. Besser ist es, Sie vereinbaren änderbare Monatsraten. Das gilt z.B. für junge Paare, die als Doppelverdiener mit dem Hausbau beginnen, und bei denen nach ein paar Jahren mit der Geburt des ersten Kindes ein Ehepartner auf Teilzeit reduzieren oder für eine Zeit gar nicht berufstätig sein möchte. In diesem Fall wäre es vorteilhaft, wenn Sie für eine Zeitspanne einfach die Tilgung aussetzen und damit die monatliche Rate reduzieren können. Fragen Sie also bei Ihrem Finanzierungsangebot nach flexiblen Rückzahlungsoptionen. Bei vielen Banken ist die ohne (größeren) Aufschlag auf den Zinssatz möglich.
#3 BAUFINANZIERUNGS-TIPP
ZINSFALLEN VERMEIDEN
Je kürzer die vereinbarte Frist, für die die Zinsen festgeschrieben sind, desto niedriger ist der zu zahlende Zinssatz. Prinzipiell ist es deshalb ratsam, bei einem hohen Marktzins eine kurze Zinsbindung und bei einem niedrigen Zinsniveau eine lange Frist zu vereinbaren. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase wäre es für Bauherren riskant, nur um noch einmal 0,5% Zinsen zu sparen, eine kürzere Zinsbindung als 10 Jahre zu wählen. Besser in der aktuellen Marktlage ist eine Zinsbindung für 15 oder 20 Jahre, insbesondere dann, wenn keine hohe Anfangstilgung vereinbart wird. So sind Sie für diese Zeit vor einem Anstieg der Marktzinsen geschützt.
Umgekehrt sollte sich niemand darauf verlassen, dass er in 5 oder 10 Jahren noch eine so günstige Anschlussfinanzierung wie heute bekommt. Steigt aber bis dahin der Marktzins vom heutigen Niveau um 2-3 Prozentpunkte, was im historischen Vergleich nicht viel wäre, erhöht sich die monatliche Belastung bei einer Restschuld von 250.000 € gleich um 500 € oder mehr.
Übrigens steht Kreditnehmer durch das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB auch bei einer langen Zinsbindung die Möglichkeit offen, von sinkenden Zinsen zu profitieren. Jeder Darlehensvertrag kann nach mindestens 10 Jahren Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt und die Restschuld auf eine günstigere Baufinanzierung umgeschuldet werden.
In Bezug auf die Zinszahlungen an die Bank gilt es eine weitere Falle zu vermeiden. Fast alle Baufinanzierer verlangen für Darlehen, die in Raten nach Baufortschritt abgerufen werden, ab einem bestimmten Monat Bereitstellungszinsen für den noch nicht abgerufenen Darlehensteil, in der Regel 0,25% im Monat. So machen z.B. die Kosten für ein halbes Jahr Bereitstellungszinsen bei 200.000 € nicht abgerufenem Darlehensteil 3.000 € aus. Achten Sie also bei Ihrem Finanzierungsangebot darauf, dass die Bereitstellungszinsen erst ab einem möglichst späten Zeitpunkt, z.B. 12 Monate nach Kreditzusage, erhoben werden.
#4 BAUFINANZIERUNGS-TIPP
ANGEBOTE VERGLEICHEN
Bei der Suche nach dem besten Finanzierungsangebot ist als erstes der Gang zu eigenen Hausbank naheliegend. Niemand kennt Ihre finanziellen Verhältnisse besser. Wenn Sie aber bei der Finanzierung nur auf die Hausbank vertrauen, verschenken Sie möglicherweise viel Geld. Ein Konditionenvergleich lohnt sich fast immer. Und durch die lange Laufzeit in Verbindung mit dem hohen Kreditvolumen summieren sich auch scheinbar kleine Zinsunterschiede zu erheblichen Beträgen. Schon ein Zehntel Prozent Zinsunterschied macht bei einem Darlehensbetrag von 250.000 € über 20 Jahre Laufzeit einen Unterschied von ca. 3.000 € aus. Wer also durch einen Angebotsvergleich ein halbes Prozent weniger Zinsen zahlt, spart über die Laufzeit ca. 15.000 €.
Auf diversen Online-Plattformen können Sie sich einen guten Überblick verschaffen, welche Konditionen regionale und überregionale Banken tagesaktuell anbieten, und sich auch unverbindliche Alternativangebote zu dem Ihrer Hausbank einholen.
#5 BAUFINANZIERUNGS-TIPP
STAATLICHE FÖRDERUNGEN BEI DER FINANZIERUNG NICHT VERGESSEN
Für jede Baufinanzierung sollten Sie prüfen, welche staatlichen Förderkredite bzw. Zuschüsse Ihnen zur Verfügung stehen. Der Bund fördert den Neubau mit zinsverbilligten Krediten über die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Auch viele Bundesländer unterstützen z.B. Familien mit Kindern mit verschiedenen zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen, auf die Banken im Zweifel gar nicht hinweisen, weil sie lieber ihre eigenen Darlehen verkaufen oder sie gar nicht kennen. Ihr regionaler MYMassivhaus-Baupartner informiert Sie gerne über die für Sie bestehenden Fördermöglichkeiten.
#6 BAUFINANZIERUNGS-TIPP
TEURE NACHFINANZIERUNG VERMEIDEN
Viele Bauherren vergessen bei den Finanzierungsplänen für Ihr Traumhaus die beim Hausbau (oder Hauskauf) anfallenden Nebenkosten. Das muss gar nicht die Grunderwerbssteuer sein, das sind auch die Kosten für Hausanschlüsse, Außenanlagen, Umzug oder eine neue Einbauküche. Werden solche Ausgaben nicht in das Hausbaubudget einkalkuliert, sind teure Nachfinanzierungen vorprogrammiert.
Bei MYMassivhaus kann das allerdings nicht passieren. Bei uns erhalten Sie mit dem Angebot Ihres regionalen Baupartners eine detaillierte Auflistung und Schätzung der bei Ihrem Bauvorhaben voraussichtlich anfallenden Nebenkosten.
Dennoch sollten Sie bei jedem Hausbau einen finanziellen Puffer für unerwartete Ausgaben einplanen. Diese müssen gar nicht das Haus selbst betreffen. Wie schnell kann es zu einer unerwarteten Autoreparatur oder einer defekten Waschmaschine kommen? Für solche Fälle sollten Sie von Ihrem Eigenkapital eine Sicherheitsreserve z.B. von drei Nettomonatsgehältern einbehalten und nicht in das Hausbaubudget stecken. Auch auf diese Weise sind Sie mit Ihrer Baufinanzierung auf der soliden Seite.
