Sie wollen ein neues Haus bauen und stehen vor der Frage, ob es sich lohnt, das Haus mit Einliegerwohnung zu bauen? Dann gilt es, die zusätzlichen Aufwendungen für die Einliegerwohnung abzuwägen gegen die Vorteile, die eine Einliegerwohnung bietet. Lesen Sie dazu unseren folgenden Ratgeber:
WAS IST EINE EINLIEGERWOHNUNG?
Ihren Ursprung hat die Einliegerwohnung auf Bauernhöfen des 18. und 19. Jahrhunderts. Die Einliegerwohnungen waren abgetrennte Räume im Bauernhaus, in denen grundbesitzlose Landarbeiter, die sogenannten Einlieger, zur Miete gewohnt haben.
Heute ist die Einliegerwohnung definiert als selbstständige Wohneinheit in einem übergeordneten (Einfamilien-) Haus. Dabei ist die übergeordnete Wohneinheit per Definition wesentlich größer als die Einliegerwohnung. Bei zwei annähernd gleich großen Wohneinheiten spricht man stattdessen von einem Zweifamilienhaus. Zudem zeichnet sich ein Zweifamilienhaus durch eine notarielle Teilungserklärung aus, die es bei einem Haus mit Einliegerwohnung so nicht gibt.
Für eine rechtliche Anerkennung gemäß § 181 Abs. 9 Bewertungsgesetz (BewG) muss die Wohnfläche einer Einliegerwohnung mindestens 23 Quadratmeter betragen.
Doch nicht jede abgetrennte Wohneinheit mit separatem Zugang ist gleich eine Einliegerwohnung. Rechtliche Voraussetzung für das Vorliegen einer Einliegerwohnung ist auch, dass diese unabhängig von der übergeordneten Wohneinheit genutzt werden kann. Insoweit muss sie zwingend über eine eigene Küche und eigene sanitäre Einrichtungen, d.h. Bad oder Dusche mit WC, verfügen. Nicht erforderlich ist ein separater, direkter Zugang von außen. Genauso wie beim Zweifamilienhaus darf der Zugang zur Einliegerwohnung auch über ein gemeinsam genutztes Treppenhaus erfolgen.
WARUM EIN HAUS MIT EINLIEGERWOHNUNG BAUEN?
Das Vorhandensein einer Einliegerwohnung schafft für Bauherren enorme Flexibilität in der zukünftigen Nutzung des Hauses. Egal ob für die Großeltern oder das eigene, erwachsene Kind, als Büro oder Praxis im selben Haus oder als Unterkunft für das Au-Pair oder die Pflegekraft geplant. Den Nutzungsmöglichkeiten einer Einliegerwohnung sind keine Grenzen gesetzt. So ermöglicht die Einliegerwohnung insbesondere generationsübergreifendes Wohnen Tür an Tür bzw. schafft die Möglichkeit, das eigene Haus auch im Alter mit einer Pflegekraft in der Einliegerwohnung weiter nutzen zu können.
Darüber hinaus bietet sich eine Einliegerwohnung aber auch zur längerfristigen Vermietung z.B. an Singles oder kinderlose Paare an. So wird die Einliegerwohnung zur Kapitalanlage, die das monatliche Haushaltseinkommen aufstockt.
In einer touristisch interessanten Gegend kann die Einliegerwohnung auch jeweils kurzfristig als möblierte Ferienwohnung vermietet werden. Bei guter Auslastung sind hier die erzielbaren Mieteinnahmen noch höher als bei einer dauerhaften Vermietung.
Als Hauseigentümer, der selbst in der größeren Wohneinheit lebt, haben Sie übrigens ein jederzeitiges Sonderkündigungsrecht, wenn das Zusammenleben mit dem Mieter nicht mehr passt.
Steuerlich ist die Vermietung einer Einliegerwohnung ebenfalls attraktiv. Sie müssen zwar die Mieteinnahmen als Einkünfte versteuern, können dafür aber die Zinsen für die Fremdfinanzierung, Renovierungs- und Modernisierungskosten, jährlich 2% Abschreibung und anteilige Kosten für die Gartenpflege von der Steuer absetzen. Für eine maximale Steuerersparnis schließen Sie für die zu vermietende Einliegerwohnung einen separaten Bauvertrag ab und finanzieren die Wohneinheit zu 100% fremd. Ihr Eigenkapital nutzen Sie ausschließlich für die selbstgenutzte, übergeordnete Wohneinheit.
Ein weiteres Argument für eine Einliegerwohnung ist die Möglichkeit der doppelten Förderung durch die KfW. Diese stellt bei ihrer Neubauförderung auf die Anzahl der Wohneinheiten in einem Haus ab, wodurch sich bei einem Haus mit Einliegerwohnung die mögliche Fördersumme verdoppelt. Beachten müssen Sie, dass eine gewerbliche Nutzung der Einliegerwohnung als Büro oder Praxis nicht von der KfW gefördert wird.
MEHRAUFWAND FÜR DIE EINLIEGERWOHNUNG
Soll eine Einliegerwohnung in ein Haus integriert werden, steigen auch bei ansonsten gleichbleibender Grundfläche des Hauses die Baukosten. So mag das separate Gästebad auch in einem Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung vorgesehen sein. Die Kosten für die zweiten Küchenanschlüsse in der Einliegerwohnung würden mit Sicherheit nicht anfallen. Zudem könnte der Platz für die vorgesehene Kochnische anderweitig genutzt werden.
Erhöhte Anforderungen an den Schallschutz der Einliegerwohnung führen unter Umständen ebenfalls zu Mehraufwand. Sei es die schallgedämmte Wohnungseingangstüre oder die besser gedämmte Wohnungstrennwand. Wer in Sachen Schallschutz später keine Probleme mit gegenseitiger Lärmbelästigung der Bewohner in den beiden Wohneinheiten haben will, sorgt an dieser Stelle mit entsprechenden Maßnahmen vor.
Darüber hinaus sollte die Einliegerwohnung mit einem eigenen Strom- und Wasserzähler ausgestattet werden und die Heizkostenabrechnung separat erfolgen können.
Schließlich muss in manchen Städten und Gemeinden für die Einliegerwohnung auch ein separater Kfz-Stellplatz ausgewiesen werden, was gegebenenfalls auch zu Mehrkosten führen kann, die ohne die Einliegerwohnung nicht angefallen wären.
PLANUNGSTIPPS FÜR EINE EINLIEGERWOHNUNG
Grundsätzlich gibt es verschiedene Möglichkeiten, eine Einliegerwohnung in das geplante Haus zu integrieren. Typischerweise wird eine Einliegerwohnung entweder im Keller oder unter dem Dach des Hauses geplant, seltener im Erdgeschoss. Ihr nächstgelegener MYMassivhaus-Baupartner hilft Ihnen hier gerne weiter, wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung bauen wollen.
Die Einliegerwohnung im Keller bietet den großen Vorteil, dass sie im Prinzip eine eigene Etage für sich einnimmt und deshalb für die Vermietung attraktiv ist. Da die Kellerdecke in der Regel aus Beton besteht, ist damit auch ein guter Schallschutz gewährleistet. Anderseits sind die Lichtverhältnisse im Keller nicht einfach. Lichtschächte allein sorgen im Keller nicht für eine ausreichende natürliche Belichtung. Erst eine großzügige Abböschung zumindest im Wohn-/Essbereich schafft hier Abhilfe. Einfacher ist es bei einem Hanghaus, wo auch das Untergeschoss im Keller über ausreichend natürliches Licht verfügt.
Die zweite Möglichkeit ist die Einliegerwohnung unter dem Dach. Hier ist insbesondere eine ausreichende Belüftung und Wärmedämmung der Dachgeschosswohnung sicherzustellen, was diese Variante der Einliegerwohnung zur teuersten macht. Auch ist in diesem Fall die mögliche gegenseitige Lärmbelästigung größer als bei einer Einliegerwohnung im Keller. Die im Erdgeschoss gelegene Einliegerwohnung ist von Haus aus barrierefrei und eignet sich deshalb gut für flexibles generationsübergreifendes Wohnen. Nachteilig ist, dass für die übergeordnete Wohneinheit entsprechend Wohnfläche im Erdgeschoss verloren geht. Insoweit macht eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss nur Sinn bei einem Haus mit großer Grundfläche. Zudem muss in diesem Fall mehr Aufwand für einen ausreichenden Schallschutz betrieben werden.
