Grundstücke zum Bebauen sind rar, vor allem in Ballungsgebieten. Manchmal bietet sich jedoch die Möglichkeit, ein Grundstück mit einem Bestandsobjekt zu kaufen. Den Altbau kann man entweder sanieren – sofern das Gebäude den eigenen Wünschen entspricht – oder zurück bauen und ein neues Haus auf das Grundstück bauen. Worauf Sie dabei achten sollten, lesen Sie im Folgenden:
DER BLICK IN DAS GRUNDBUCH
Unabhängig davon, ob der Bestandsbau erhalten und saniert oder das Haus abgerissen und neu gebaut werden soll: Vor dem Kauf des Grundstücks mit Altbestand ist zu prüfen, was in den einzelnen Abteilungen des Grundbuchs steht. Es können beispielsweise Belastungen existieren, die eine bauliche Nutzung des Grundstücks einschränken und die ursprünglichen Pläne zunichtemachen.
Darüber hinaus sollten Sie das Grundstück auf mögliche Altlasten hin überprüfen. Abhängig davon, wie das Gebäude vorher genutzt wurde, können insbesondere Bodenverunreinigungen bestehen. Gerade wenn Gewerbebauten auf dem Grundstück stehen, sollten Kaufinteressenten vorsichtig sein. In diesem Fall ist es geboten, Grundstück und Bestandsobjekt vor dem Erwerb von einem Experten auf bestehende Altlasten untersuchen zu lassen.
LOHNT SICH DIE SANIERUNG?
Machen wir uns nichts vor. Die Kosten für die Sanierung eines alten Hauses können annähernd so hoch ausfallen wie die für einen Neubau. Wenn die Bausubstanz beschädigt ist oder das Haus erst aufwändig umgestaltet werden muss, um den eigenen Wünschen und Bedürfnissen zu entsprechen, spricht nicht viel für die Sanierung des Bestandsobjekts. Wenn aber die Grundstruktur des Hauses den eigenen Vorstellungen vom Traumhaus nahe kommt und der nötige Aufwand für die energetische Modernisierung der Gebäudehülle und der Haustechnik dank guter Bausubstanz überschaubar bleibt, macht die Sanierung Sinn.
Als Faustformel zur Entscheidung, ob das Haus saniert oder besser neu gebaut werden sollte, gilt: Liegen die Neubaukosten nicht mehr als ein Drittel über den Sanierungskosten, lohnt sich der Hausabriss aus finanziellen Gründen. Zumal die Infrastruktur am Grundstück mit Altbestand bereits besteht und keine Erschließungskosten wie bei einem neuen Baugrundstück anfallen.
DARF DER ALTBESTAND ABGERISSEN WERDEN?
In den meisten Fällen ist es kein Problem, ein altes Gebäude abzureißen und anschließend ein neues zu bauen. Ist der Altbau allerdings denkmalgeschützt oder steht er anderweitig unter Bestandsschutz, bedarf es einer Abrissgenehmigung des Bauamts, die nicht ohne weiteres erteilt wird. Sich gerichtlich gegen eine nicht erteilte Abrissgenehmigung zu wehren, ist zwar möglich, aber langwierig und teuer. In solchen Fällen ist es besser, mit dem Bauamt über einen (Teil-)Umbau des Gebäudebestands zu verhandeln als auf einem Abriss zu bestehen.
Ansonsten ist es von der jeweiligen Landesbauordnung und ortsbezogenen Vorgaben abhängig, ob und wann formal eine Abrissgenehmigung benötigt wird. In jedem Fall ist dem Bauamt vor einem Abbruch das beabsichtigte Vorhaben anzuzeigen. Ein Anruf bei zuständigen Bauamt gibt Klarheit über die rechtliche Situation.
Mitunter werden aber weitere Genehmigungen benötigt, bevor man das Haus abreißen und neu bauen kann. Wenn z.B. für den Abriss Bäume auf dem Grundstück gefällt werden müssen oder bei den Bauarbeiten das Grundwasser berührt wird, bedarf es dafür einer vorherigen behördlichen Genehmigung. Steht das Bestandsgebäude schon länger leer, sollten Sie vor dem Kauf des Grundstücks mit Altbestand prüfen, ob sich geschützte Tiere wie z.B. Fledermäuse oder Mauersegler eingenistet haben. In diesen Fällen muss vor dem Abriss die Naturschutzbehörde eingeschaltet werden.
WAS DARF NEU GEBAUT WERDEN?
Auch wenn der Altbestand abgerissen werden darf, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie auf dem Grundstück wieder genauso bauen dürfen. Der Bebauungsplan regelt, welche Bereiche des Grundstücks überhaupt bebaut werden dürfen und welche Vorgaben in Bezug auf die Gebäudehöhe, Geschossanzahl oder Dachform und Dachneigung einzuhalten sind. Und wenn der Bebauungsplan für das Grundstück erst nach dem Bau des Bestandsobjekts aufgestellt wurde, gelten eben jetzt andere Regeln als damals. Schauen Sie also vor dem Grundstückskauf immer in den bei der Gemeinde ausliegenden Bebauungsplan und orientieren Sie sich nicht allein am Gebäudebestand.
Existiert kein Bebauungsplan, muss bei Grundstücken mit Altbestand in zusammenhängend bebauten Ortsteilen § 34 Baugesetzbuch beachtet werden. Das heißt, dass sich der geplante Neubau in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss. Das hat Einfluss sowohl auf die Bebauung selbst als auch auf die bauliche Nutzung. So darf in einem Gewerbegebiet kein Wohnhaus gebaut werden.
Schwierig wird es beim sogenannten Bauen im Außenbereich, d.h. außerhalb der Ortsbebauung (§ 35 Baugesetzbuch). Auch wenn der aufgelassene Bauernhof am Waldrand als vermeintliches Schnäppchen lockt. Der Außenbereich ist nicht zum Wohnen gedacht und Splittersiedlungen sollen vermieden werden. Im Zweifel ist ein Neubau bei einem solchen Grundstück im Außenbereich verboten und es bleibt nur die Möglichkeit, das bestehende Haus zu sanieren.
Ihr nächstgelegener MYMassivhaus-Baupartner berät Sie gerne, welcher Neubau auf Ihrem Grundstück mit Altbestand möglich ist.
ABRISSKOSTEN BEDENKEN
Stehen dem Abriss keine rechtlichen Hindernisse im Weg und dürfen Sie auf dem Grundstück auch Ihr Traumhaus bauen, gilt es immer noch zu bedenken, dass auch der Abriss selbst Geld kostet und mit Unwägbarkeiten behaftet ist.
Die genauen Abrisskosten hängen nicht nur von der Größe und Bauweise des Altbestands ab. Eine schlechte Zugänglichkeit des Grundstücks und eventuell erforderliche Sicherungs- und Absperrmaßnahmen gehen auch ins Geld. Richtig aufwändig wird die Entsorgung des anfallenden Sondermülls, wenn der Altbau noch mit umwelt- oder gesundheitsschädlichen Stoffen wie Asbest gebaut wurde. Am besten erkundigen Sie sich vorher bei einer Fachfirma über die in solchen Fällen anfallenden Kosten. Aber auch ohne Sondermüll müssen Sie heutzutage mit mindestens 20.000 € für den Abbruch des Hauses und die Entsorgung des normalen Bauschutts rechnen.
Vor dem Abriss müssen Strom, Gas und Wasser abgestellt werden. Eine Entrümpelung des Objekts stellt sicher, dass sich keine Gegenstände mehr im Haus befinden. Zudem werden meistens auch Fenster und Türen vor dem eigentlichen Abbruch ausgebaut, um das Risiko durch umherfliegende Glassplitter zu minimieren.
Der Bauherr des Abrissvorhabens haftet im Übrigen für Schäden an anderen Gebäuden. Achten Sie also darauf, dass die mit dem Abriss beauftragte Fachfirma über den entsprechenden Versicherungsschutz verfügt. So sind Sie für alle Eventualitäten gerüstet und können sich unbeschwert auf ein freies Grundstück für den Bau Ihres Traumhauses in bester Lager freuen.
