Bauen ist effizienter als mieten

HÖHERE MONATLICHE BELASTUNG

Wer ein Haus baut oder eine Wohnung kauft, hat am Anfang eine höhere monatliche Belastung zu stemmen als derjenige, der zur Miete wohnen bleibt. Das ist richtig, liegt aber in erster Linie daran, dass die monatliche Rate nicht nur Zins, sondern auch Tilgung für das aufgenommene Darlehen enthält. Die Tilgungsleistung dient aber der Vermögensbildung. Für einen fairen Vergleich müsste der Mieter denselben Betrag, den der Immobilieneigentümer für die Tilgung aufbringt, als monatliche Sparrate zur Seite legen. Und dann fällt die Vergleichsrechnung in Bezug auf die monatliche Nettobelastung schon wieder anders aus.

Zudem sind die Darlehenszinsen für die Zinsbindungsfrist fest vereinbart, während die Miete trotz Mietpreisbremse inflationsbedingt mit der Zeit steigt. Gesetzlich zulässig ist eine Mieterhöhung um bis zu 20% alle drei Jahre. So kann die Miete nach 20 Jahren glatt doppelt so hoch sein wie heute, während die Rate für das langsam abbezahlte Haus Richtung Null tendiert.

GERINGERE VERMÖGENSBILDUNG

Nicht wenige Studien kommen zu dem Ergebnis, dass die Vermögensbildung von Mietern auf lange Sicht besser sei als die von Haus- und Wohnungseigentümern. Abgesehen davon, dass hinter solchen Vergleichsrechnungen immer entsprechende Interessen der Auftraggeber stecken, hängt das Ergebnis allein von den getroffenen Annahmen über die zukünftige Immobilienpreis-, Miet- und Zinsentwicklung ab. Natürlich kommen Mieter besser weg, wenn ich unterstelle, dass Mieten in Zukunft nicht steigen, die Immobilienpreise fallen und eine alternative Aktienanlage auf Dauer 10% jährliche Rendite bringt. Wie realistisch ein solches Szenario bei volatilen Börsen und Inflationsraten von 7% und mehr ist, mag jeder selbst beurteilen.

Entscheidend ist aber ein anderer Punkt. Jede dieser Vergleichsrechnungen unterstellt, dass ein Mieter monatliche genauso viel Geld spart wie der Hauseigentümer für die Darlehenstilgung aufwendet. Nach aller Lebenserfahrung stimmt das so aber nicht. Erstens gehen Bauherren beim Immobilienerwerb durch Konsumverzicht näher an die Schmerzgrenze der maximal möglichen Sparrate als ein Mieter, der seinen monatlichen Überschuss zur Seite legt. Zweitens ist bei allen anderen Sparformen als der Immobilie die Versuchung größer, das Sparen vorübergehend auszusetzen oder vorzeitig einen Teil des angesparten Kapitals für Konsum auszugeben. Die eigene Immobilie wirkt dagegen wie eine dauerhafte Zwangsspardose, so dass Eigentümer nach 20 oder 30 Jahren schon allein deshalb mit der abbezahlten Immobilie über ein größeres Vermögen verfügen als Mieter mit derselben finanziellen Ausgangssituation.

Darüber hinaus gibt es in Bezug auf den Vergleich der Vermögensbildung einen weiteren, oft unterschlagenen Aspekt. Während der Geld- und Aktiensparer 25% Kapitalertragsteuer auf alle seine Einkünfte einschließlich realisierter Kursgewinne zahlen muss, ist der Veräußerungserlös aus dem Verkauf einer Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei. Mit anderen Worten muss die dauerhafte Kapitalrendite der Vergleichsanlage vor Steuern immer ein Drittel höher sein als die Wertsteigerung der Immobilie, um dieselbe Nettorendite zu erzielen.

VORPROGRAMMIERTER WERTVERLUST

Kritiker der Immobilie werfen an dieser Stelle gerne ein, dass der Wertzuwachs einer Immobilie aber nicht garantiert sei und man im Gegenteil angesichts einer schrumpfenden Bevölkerung in der Zukunft von einem Nachfragerückgang nach Immobilien und damit von fallenden Immobilienpreisen ausgehen müsse. Dem ist entgegenzuhalten, dass zunächst einmal aktuell ein großer Wohnungsmangel besteht. Studien aus dem Jahr 2022 sprechen von 450.000 in Deutschland fehlenden Wohnungen (Quelle: Eduard Pestel Institut). Schon allein das spricht gegen fallende Immobilienpreise. Zudem lässt die obige Betrachtung den Aspekt der künftigen Zuwanderung aus dem Ausland außer Acht, auf den Deutschland angewiesen ist, um seinen Lebensstandard zu halten. Vor diesem Hintergrund ist eher weiterer Wohnungsmangel, aber sicher kein pauschaler Wertverlust von Immobilien vorprogrammiert. Und wenn sich die Immobilie in guter Lage mit guter Infrastruktur befindet, ist das ein zusätzliches Plus für einen fast sicheren, zukünftigen Wertzuwachs.

Selbst wenn Sie annehmen, dass die heute für 500.000 € gebaute oder gekaufte Immobilie über 30 Jahre im Wert nicht steigt. Über denselben Zeitraum leisten Sie bei angenommener anfänglicher Monatsmiete von 1.000 € bei nur 2% Inflation fast dasselbe, nämlich knapp 487.000 €, an Zahlungen an Ihren Vermieter. In diesem Szenario müssen Sie unter der Annahme, dass Sie das anfänglich eingesetzte Eigenkapital und die gesparte Tilgung tatsächlich zu 100% (!) auf die Seite legen, erst bei einem Darlehenszins von mehr als 5% keine höhere Rendite auf das angesparte Kapital erwirtschaften als den bezahlten Darlehenszins, um nach 30 Jahren überhaupt denselben Vermögensaufbau zu erreichen wie den anfänglichen Wert der gebauten oder gekauften Immobilie (Quelle: eigene Berechnung).

Falls Sie solche Vergleichsrechnungen mit verschiedenen Annahmen interessieren: Ihr regionaler MYMassivhaus-Baupartner verfügt über einen Vergleichsrechner für die Gegenüberstellung von Hausbau und Miete und rechnet mit Ihnen gerne verschiedene Szenarien durch.

UNSICHERE ZEITEN

Wenn alle Vergleichsrechnungen in Richtung Bauen statt Mieten deuten, kommt als nächstes der Einwand, dass wir in unsicheren Zeiten leben. Da kann man sich doch nicht mit einem Haus oder einer Wohnung für so viele Jahre binden. Das Gegenteil ist der Fall. Nur das eigene Heim schafft Sicherheit und Berechenbarkeit. Mit einer langfristigen Finanzierung bleiben die Kosten konstant, während die Mieten steigen. Nur das neu gebaute Haus ist energieeffizienter und spart langfristig Heizkosten, während auch die sanierte Altbauwohnung immer mehr Heizenergie benötigt.

Auch ein weiterer Aspekt der eigenen Immobilie schafft finanzielle Sicherheit in unsicheren Zeiten: In der abbezahlten Immobilie leben Sie im Alter mietfrei. Die gesparte Miete ist aber der beste Puffer dafür, dass die voraussichtlichen Renteneinkünfte im Alter in den seltensten Fällen das letzte Bruttoeinkommen erreicht. Auf diese Weise können Sie Ihren erreichten Lebensstandard auch im Alter halten und schützen sich am besten vor Altersarmut.

Selbst wenn Sie nach 10 Jahren aufgrund geänderter Lebensumstände umziehen müssen, können Sie die Immobilie entweder vermieten oder im Zweifel zu einem guten Preis steuerfrei verkaufen. Dann bleibt auch nach Abzug der Schulden eine hübsche Summe übrig, die Ihnen für den Neuanfang an einem anderen Ort zur Verfügung steht.

KLOTZ AM BEIN

Sicherlich binden Sie mit der Entscheidung für das eigene Haus oder die eigene Wohnung den größten Teil Ihres privaten Vermögens. Der spontane Urlaub auf den Malediven oder mal eben ein neues Auto sind für die meisten Immobilieneigentümer zumindest am Anfang nicht mehr möglich. Wenn Ihnen das wichtiger ist, sind Sie als Mieter besser dran. Zumal Sie sich als Mieter um nichts kümmern müssen, während Sie als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung selbst für die Instandhaltung verantwortlich sind.

Deshalb ist die eigene Immobilie aber immer noch kein Klotz am Bein. Die Frage ist doch, ob das Haus, dass Sie auch vermieten oder verkaufen können, nicht weniger Belastung ist als der Klotz einer lebenslangen Mietzahlung an den Vermieter. In diesem Sinne schafft Bauen statt Mieten gerade Unabhängigkeit.

Zudem können Sie ein neugebautes Haus nach Ihren eigenen Vorstellungen und Wünschen gestalten. Vom Grundriss über die Ausstattung bestimmt allein Ihr Geschmack und Ihr Budget das zukünftige Eigenheim. Keine Hausverwaltung macht Ihnen Vorschriften und keine Nachbarn stören sich an Ihrem Lärm. Auch das ist Unabhängigkeit.