Das eigene Elternhaus oder das der Großeltern ist für viele Erben der Ort, der mit schönen Erinnerungen an die eigene Kindheit verbunden ist. Ob das eigene Jugendzimmer als Rückzugsort, die Küche, in der die Oma zum Geburtstag den Lieblingskuchen gebacken hat oder der große Garten, der zum Abenteuerspielplatz wurde: jeder erinnert sich gern an schöne Momente im geerbten Familiendomizil. Die werden nicht vergessen, sind im Zweifel aber schon lange her. Jetzt stehen die Kinder bzw. Enkel als Erben vor der Entscheidung: soll ich mit meiner Familie in das alte Haus einziehen oder ist es besser zu verkaufen? Lohnt sich eine Sanierung oder macht ein Abriss und Neubau mehr Sinn?
WIE ATTRAKTIV IST DAS GEERBTE HAUS?
Grundsätzlich gilt, je mehr Veränderungen an einem Gebäude erfolgen sollen, insbesondere am Rohbau und an statisch relevanten Bauteilen, desto eher können die Sanierungskosten die eines Neubaus übersteigen. So ist z.B. die Anpassung an altersgerechtes Wohnen bei einem Altbau mit engem Treppenhaus und schmalen Türen sehr aufwändig. Und aus einem alten Haus mit kleinen Fenstern und verwinkelten Zimmerchen fällt es schwer, ein modernes Gebäude mit lichtdurchfluteten, großen Räumen zu machen. Insoweit lohnt sich die Sanierung des geerbten Hauses umso eher, je weniger in die Grundstruktur des Gebäudes eingegriffen werden muss.
Also sollte der Grundriss des geerbten Hauses den eigenen Vorstellungen vom zukünftigen Traumhaus schon ziemlich nahe kommen. Das heißt nicht, dass nicht auch tragende Wände entfernt oder neue Zimmer angebaut werden können. Aber ein Totalumbau, bei dem im Prinzip nur die Gebäudehülle als Skelett erhalten bleibt, ist definitiv teurer als ein Abriss und Neubau an gleicher Stelle.
Selbst dann bleibt das geerbte Haus im Übrigen architektonisch das, was es zu seiner Bauzeit war. Das ist reizvoll bei der charmanten Jugendstilvilla aus der Gründerzeit. Der Nachkriegsbau aus den 50er oder 60er Jahren ist aber auch nach einer Kernsanierung immer noch ein schlichtes Haus. Wenn es Ihnen gerade deshalb gefällt, macht die Sanierung allen Sinn der Welt. Ist das geerbte Haus jedoch am Ende zwar das Ihrer Erinnerungen aus der Vergangenheit, nicht aber das Ihrer Träume für die Zukunft, sollten Sie überlegen, ob Sie in diesem Fall von einer Sanierung nicht lieber Abstand nehmen wollen.
Bleibt die Lage des geerbten Hauses. Vielleicht steht es sogar auf einem attraktiven, stadtnahen Grundstück mit altem Baumbestand und eingewachsenen Garten. Dann würde ein Verkauf des geerbten Hauses natürlich besonders schwer fallen. In diesem Fall sollten Sie vorbehaltlich der baurechtlichen Anforderungen einen Abriss und anschließenden Neubau nach Ihren persönlichen Vorstellungen ins Auge fassen.
WIE IST DER BAULICHE ZUSTAND?
Bei der Beurteilung des baulichen Zustands ist die rosarote Brille fehl am Platz. Auch wenn Ihnen das geerbte Haus so gefällt bzw. Sie sich gut vorstellen können, es mit wenigen Änderungen in Ihr Traumhaus zu verwandeln. Die Substanz des geerbten Hauses muss vor der Sanierung ebenfalls kritisch betrachtet werden.
Bei der Zustandsfeststellung sollte die Gebäudehülle mit Fenstern, Außenwänden, Dach und Bodenplatte genauso unter die Lupe genommen werden wie die Haustechnik innerhalb des Gebäudes. Gerade das Alter der haustechnischen Anlagen spielt eine große Rolle bei der Beurteilung des baulichen Zustands. Dabei geht es nicht nur um die Heizungstechnik. Auch alte Rohrleitungen aus Blei oder Stahl in der Trinkwasserinstallation oder Elektroleitungen aus der Nachkriegszeit entsprechen nicht mehr dem heutigen Stand und sind z.T. sogar gesundheitsgefährdend.
Energetisch sind mehr als 80% aller Bestandsgebäude nach heutigen Maßstäben ineffizient. Der Energiebedarf lässt sich aber durch eine entsprechende Dämmung der Gebäudehülle und den Einbau eines modernen Heizungssystems mit mehr Effizienz auf ein zeitgemäßes Niveau senken. Das ist nicht nur gut für das Klima, sondern rechnet sich auch in Form erheblich niedrigerer Betriebskosten in der Zukunft. Zudem wird die energetische Sanierung Ihres geerbten Hauses vom Staat in Form von Zuschüssen, günstigen Krediten oder Steuervorteilen großzügig gefördert. Einen Überblick über aktuelle Fördermöglichkeiten des Bundes finden Sie durch Klick auf den Banner.
Es empfiehlt sich, für die Beurteilung des baulichen Zustands Ihres geerbten Hauses einen Fachmann zu Rate zu ziehen. Feuchte Wände im Keller oder Schäden an der Putzfassade sieht auch ein Laie auf Anhieb. Verdeckte Schwachstellen und Mängel wie z.B. veraltete Wasserleitungen erkennen dagegen nur Experten mit langjähriger Erfahrung in der Haussanierung wie die Baupartner von MYMassivhaus.
Teil der Begutachtung ist auch die Suche nach problematischen Baustoffen wie Asbest und Formaldehyd. Eine Belastung durch solche Baustoffe ist zwar nicht automatisch in jedem alten Haus vorhanden, muss aber vor einer Sanierung unbedingt geprüft werden, um eine Gesundheitsgefährdung für die Bewohner des Hauses in der Zukunft auszuschließen.
Gefällt das geerbte Haus und verfügt es über eine gute Grundsubstanz und Solidität, spricht alles für eine Sanierung. Das ist im Übrigen auch nachhaltiger als ein Abriss, denn es spart Rohstoffe bzw. graue Energie.
WELCHE BAURECHTLICHEN ANFORDERUNGEN SIND ZU ERFÜLLEN?
Manchmal ergibt sich der Sinn für eine Sanierung nicht aus der guten Architektur oder Substanz des geerbten Bestandsgebäudes, sondern schlicht und ergreifend aus der Tatsache, dass ein Neubau anstelle des alten Hauses in der Form gar nicht mehr genehmigt würde. So können sich die Vorgaben aus dem Bebauungsplan im Laufe der Zeit geändert haben oder es gab noch gar keinen Bebauungsplan zum Zeitpunkt der Errichtung des geerbten Hauses, so dass die Immobilie nach heutigen Vorgaben in der Größe nicht mehr gebaut werden dürfte, aber natürlich Bestandsschutz genießt. In diesem Fall wäre es töricht, das Haus nicht stehen zu lassen und zu sanieren, auch wenn das Abstriche an den eigenen Vorstellungen vom zukünftigen Traumhaus oder höhere Kosten bedeutet.
Dasselbe gilt für ein Gebäude im Außenbereich, das unter Umständen an dieser Stelle nicht mehr neu gebaut werden dürfte. Oder das geerbte Haus steht unter Denkmal- bzw. Ensembleschutz. Dann ist ein Abriss ebenfalls keine Option.
In jedem Fall sind bei der Sanierung die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu beachten. Das GEG gibt seit 2020 vor, dass die oberste Geschossdecke oder das Dach jedes Wohngebäudes gedämmt sein muss. Darüber hinaus müssen Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht gedämmten (Keller-)Räumen über eine Dämmung verfügen. Sofern das nicht der Fall ist, besteht für Erben eine Pflicht zur Dämmung innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel. Und wenn bei der Sanierung mehr als 10% der Außenfassade erneuert werden sollen, muss auch diese zwingend gedämmt werden (§ 48 GEG). Zudem müssen mit Ausnahme von Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sowie Kleinanlagen mit weniger als 4 kW alle Öl- und Gaskessel, die vor mehr als 30 Jahren eingebaut oder aufgestellt worden sind, spätestens zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel zwingend ausgetauscht werden.
Alles in allem gibt es viele Gründe, die für eine Sanierung des geerbten Hauses sprechen. Ihr nächstgelegener MYMassivhaus-Baupartner berät Sie gerne, ggf. zusammen mit einem Energieberater, über das beste Vorgehen und Maßnahmenpaket auf Grundlage Ihrer persönlichen Wünsche und Vorstellungen.
