Das Durchschnittsalter deutscher Immobilien beträgt nach Angaben des statistischen Bundesamts mittlerweile mehr als 40 Jahre. Daher überrascht es nicht, dass es in Deutschland einen großen Bedarf an Sanierungen von Häusern und Wohnungen gibt. Konkret können neben einer Verbesserung der Energieeffizienz, der Erhöhung des Wohnkomfort oder der Vorsorge für das Alter manchmal schlicht die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) Grund für eine anstehende Haussanierung sein. Doch wie gehen Sie das Thema am besten an und was ist zu beachten? Wir haben für Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt: von der Finanzierung über die Planung bis hin zur Umsetzung Ihrer Haussanierung.
SCHRITT 1: PERSÖNLICHES BUDGET UND FÖRDERMÖGLICHKEITEN KLÄREN
Egal, ob Ihnen das sanierungsbedürftige Haus bereits gehört oder Sie es noch kaufen wollen. Bevor Sie (den Kauf und) das Haus sanieren, muss der finanzielle Rahmen stehen. Sie müssen entscheiden, welchen Teil Ihres Eigenkapitals Sie für das Projekt einsetzen möchten. Aus Ihrem monatlichen Nettoeinkommen abzüglich Lebenshaltungskosten und bestehender finanzieller Verpflichtungen können Sie das maximal mögliche Finanzierungsvolumen ableiten. Der Budgetrechner von MYMassivhaus hilft Ihnen ganz unverbindlich bei der Ermittlung Ihres persönlichen (Kauf-) und Sanierungsbudgets. Verbindlicher ist ein erstes Gespräch mit Ihrer Bank oder Sparkasse.
Berücksichtigen Sie bei Ihrem Budget, dass es vom Staat insbesondere für die energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie eine großzügige Förderung in Form von Zuschüssen, günstigen Krediten oder Steuervorteilen gibt. Einen Überblick über aktuelle Fördermöglichkeiten des Bundes finden Sie hier. Informieren Sie sich, welche Förderung es zusätzlich in Ihrem Bundesland und in Ihrer Stadt oder Gemeinde gibt. In jedem Fall erhöht die Förderung 1:1 das für die Haussanierung zur Verfügung stehende Budget. Beachten Sie, dass die Förderanträge gestellt werden müssen, bevor Sie mit dem Sanierungsvorhaben beginnen.
SCHRITT 2: IST-ZUSTAND DER IMMOBILIE ERFASSEN
In Kenntnis des verfügbaren Budgets geht es an die Ermittlung des Ist-Zustands der Hauses oder der Wohnung. Es lohnt sich, in diese Phase genügend Zeit und Sorgfalt zu investieren, wird hier doch der Grundstein für den anschließenden Sanierungsplan und dessen Umsetzung gelegt. Je genauer die Immobilie unter die Lupe genommen wird, umso besser können die erforderlichen Maßnahmen bestimmt werden. Und wenn Ihnen das Haus oder die Wohnung noch nicht gehört: Die Erfassung des Ist-Zustandes sollte unbedingt vor dem Kauf stattfinden, damit Sie danach vor unliebsamen Überraschungen gefeit sind.
Für eine gründliche Bestandsaufnahme tragen Sie alle Unterlagen Ihres Hauses zusammen, die verfügbar sind: Grundrisse, Bestandspläne, Baugenehmigung – jedes Dokument kann hilfreich sein. Auf dieser Basis kann der Ist-Zustand der Immobilie systematisch erfasst werden. Ist das Dach noch dicht? Gibt es morsche Dachbalken? Muss die Fassade hergerichtet werden? Ist der Keller trocken? Wie ist der Bodenaufbau? Müssen die Fenster ausgetauscht werden? Wie ist der Zustand der Rohre und Leitungen? Wie sind die Geschossdecken ausgeführt? Und wenn Sie gleichzeitig einen Umbau oder eine Erweiterung der Hauses durch einen Anbau oder eine Dachaufstockung ins Auge gefasst haben: Welche Wände sind tragend bzw. nichttragend? Was hält die Statik des Hauses aus?
Feuchte Wände oder Schimmelbefall erkennt auch ein Laie sofort. Versteckte Schwachstellen und Mängel wie z.B. veraltete Wasserleitungen fallen dagegen meist nur Experten mit langjähriger Erfahrung in der Haussanierung auf. Es empfiehlt sich deshalb, bereits für die Ermittlung des Ist-Zustands einen Baufachmann heranzuziehen. Nicht von ungefähr ist bei MYMassivhaus die umfassende technische und maßliche Bestandsaufnahme Teil des Planungsauftrags für die Erstellung einer individuellen Sanierungsplanung mit genauer Kostenaufstellung.
In der Regel nimmt Ihr nächstgelegener MYMassivhaus-Baupartner bereits zu diesem Zeitpunkt einen unabhängigen Energieberater mit ins Boot. Dieser kann auf Grundlage der Bestandsaufnahme Potentiale für mögliche Energieeinsparungen aufzeigen und ist für den Erhalt der staatlichen Förderung in den meisten Fällen ohnehin verpflichtend vorgeschrieben. Gut zu wissen: 50% der Kosten für den Energieberater, max. 5.000 € pro Ein- oder Zweifamilienhaus, werden von der KfW bzw. dem BAFA bezuschusst.
SCHRITT 3: SANIERUNGSPLAN ERSTELLEN
Anhand der Ist-Analyse können Sie nun einen Sanierungsplan mit konkreten Maßnahmen erstellen. Dabei sollten Sie auch Kosten/Nutzen-Überlegungen mit Blick auf die angestrebte Energieeffizienz und deren mögliche Förderung anstellen. Wichtig ist es, die Sanierung und die zu erreichende Energieeffizienz als Ganzes zu planen, da einzelne Maßnahmen zusammenhängen und aufeinander abgestimmt werden müssen. Damit Sie den Überblick behalten, hat sich die Darstellung des Sanierungsplans in einem Bauzeitenplan bewährt.
Auch wenn Sie nicht alle Maßnahmen auf einmal in Angriff nehmen wollen, ist ein Sanierungsplan unbedingt vonnöten. Den entsprechenden, durch einen Energieberater erstellten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) für ein Ein- oder Zweifamilienhaus fördert das BAFA mit bis zu 1.300 € direktem Zuschuss sowie einer Erhöhung des Zuschusses für diverse Einzelmaßnahmen um 5%.
Prüfen Sie für Ihren Sanierungsplan, ob Sie für die vorgesehenen Maßnahmen eine Baugenehmigung brauchen und ob Auflagen des Denkmalschutzes zu erfüllen sind. Die Vorgaben des GEG hinsichtlich Dämmung und Heizungstausch nach einem Eigentümerwechsel sind ebenfalls zu beachten.
In Bezug auf die Reihenfolge der Maßnahmen im Sanierungs- bzw. Bauzeitenplan sollten zunächst alle konstruktiven Mängel behoben und gesundheitsgefährdende Baustoffe ersetzt werden. Zudem hat die Erfüllung gesetzlicher Auflagen Priorität. Ansonsten sollte ein Gebäude grundsätzlich von außen nach innen und von oben nach unten saniert werden. Zuerst wird das Dach oder die Fassade erneuert und erst dann der Keller gedämmt. Und erst wenn die Gebäudehülle saniert ist, folgt der Austausch der Haustechnik bis hin zum Innenausbau.
Aber auch innerhalb der einzelnen Schritte kommt es auf die richtige Reihenfolge an. So ist es z.B. falsch, nur die alten Fenster auszutauschen und die ungedämmte Außenfassade erst später dämmen zu wollen. Die neuen, dichten Fenster verringern die Luftzirkulation, Luft kondensiert an den kalten Außenwänden und es kann sich unter Umständen Schimmel bilden. Also erst die Fassade dämmen und dann die Fenster austauschen oder noch besser beides gleichzeitig in Angriff nehmen, damit die neuen Fenster einschließlich Laibungen optimal in die neue Fassade integriert werden können.
SCHRITT 4: DEM RICHTIGEN BAUPARTNER VERTRAUEN
Wenn Sie noch keinen Baufachmann haben und den Sanierungsplan selbst erstellt haben, heißt es nun, Firmen und Handwerker für die Sanierung zu suchen. Bei kleineren Projekten können Sie die Planung auch selbst umsetzen. Bei größeren Sanierungsvorhaben oder Maßnahmen, die aufeinander abgestimmt werden müssen, empfiehlt sich spätestens jetzt die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Baupartner bzw. Bauleiter. Dieser koordiniert die Arbeiten, überwacht deren Ausführung und kontrolliert die Qualität.
Gerade weil bei einem Altbau trotz bester Vorbereitung und Ist-Analyse immer noch unvorhergesehene Überraschungen auftreten können, braucht es an dieser Stelle einen Partner mit Erfahrung, der auch mit solchen Situationen umgehen kann.
Holen Sie sich vor der Entscheidung für einen Baupartner Referenzen anderer Bauherren ein. Nur im Austausch mit anderen Kunden, die mit dem Baupartner Ihrer Wahl bereits eine komplexere Haussanierung durchgeführt haben, können Sie sich vergewissern, dass Sie sich auf diesen Partner verlassen können. So erfahren Sie z.B., wie intensiv die Betreuung während der Bauzeit ist, ob Ihr Bauleiter als Ansprechpartner tatsächlich immer für Sie erreichbar ist oder wie andere Bauherren die Termintreue und die Qualität der Handwerkerleistungen beurteilen.
Aus der Leistungsbeschreibung des Baupartners sollte klar hervorgehen, welche Leistungen und Ausstattungen im Angebotspreis enthalten sind und was nicht enthalten ist. Haben Sie ein gutes Gefühl und passt der angebotene Preis zu Ihrem Budget, steht einem erfolgreichen Vertragsabschluss nichts mehr im Weg.
SCHRITT 5: DIE SANIERUNG (ABSCHNITTSWEISE) ANGEHEN
Wenn es endlich so weit ist und die Sanierungsarbeiten beginnen können, ist zunächst die Baustelle für den Umbau und die Renovierung herzurichten bzw. das Haus planmäßig zurückzubauen. Anschließend sind die Arbeiten ausgehend vom Bauzeitenplan der Reihe nach auszuführen.
Mit sinnvoll kombinierten und getakteten Maßnahmenpaketen ist es kein Problem, die Sanierung abschnittsweise über einen längeren Zeitraum durchzuführen. Genau für solche Zwecke gibt es den schon erwähnten, geförderten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
Die Sanierungsphase ist geprägt durch einen regelmäßigen Kontakt zwischen Ihnen und Ihrem Bauleiter. Vom Büro aus und vor Ort auf der Baustelle koordiniert der Bauleiter die Handwerker. Er führt Gütekontrollen durch und stellt sicher, dass Ihre Sanierung nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen durchgeführt wird. Bei den Baupartnern von MYMassivhaus steht Ihnen der Bauleiter während der gesamten Bauzeit jederzeit als persönlicher Ansprechpartner zur Verfügung. Er betreut aus Prinzip nur wenige Baustellen und sorgt mit Rat und Tat dafür, dass Sie die durchgeführten Arbeiten zum vereinbarten Termin entspannt abnehmen können.
Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten muss dann gegebenenfalls noch der Energieberater die erreichte Energieeffizienz für KfW und BAFA bestätigen, damit die beantragten Fördergelder auch ausgezahlt werden können.
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