Das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Mit einem Mehrfamilienhaus können Sie eine attraktive Nachsteuerrendite erzielen. Allerdings ist die Investition nicht ohne Risiken. Im Folgenden zeigen wir, welche Vorteile ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage bietet und wo Sie aufpassen sollten:

Die zunehmende Wohnungsknappheit in Deutschland macht vermieteten Wohnraum immer wertvoller. Für Investoren ist es daher attraktiv, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen oder noch besser zu bauen, weil nur hierdurch neuer Wohnraum geschaffen wird und Sie zudem mehr Freiraum bei der Vermietung der Wohnungen haben. Ihnen selbst ermöglicht das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage neben steuerlichen Vorteilen ein regelmäßiges Einkommen plus Wertsteigerungspotential.

MEHRFAMILIENHAUS BESSER ALS MEHRERE WOHNUNGEN

Wenn Sie im größeren Stil in Immobilien investieren, macht es aus unserer Sicht mehr Sinn, auf ein Mehrfamilienhaus zu setzen als mehrere Wohnungen in verschiedenen Objekten zu besitzen. Kaufen Sie einzelne Wohnungen in diversen Häusern, sind Sie zwar breiter aufgestellt, was die Lage und die Ausstattung der einzelnen Wohnungen angeht. Sie haben aber das Problem, dass Sie bei den verschiedenen Objekten nicht allein bestimmen können, was Sie mit Ihrer Wohnung machen. Es gibt immer eine Eigentümergemeinschaft, die für jedes einzelne Vorhaben gefragt werden muss. Und nur bei einem einheitlichen Beschluss kann das entsprechende Vorhaben, wie z.B. ein neuer Fassadenanstrich, eine Dachsanierung oder die Neugestaltung der Außenfläche, auch umgesetzt werden.

Entscheiden Sie sich für den Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage, dann sind Sie alleiniger Eigentümer der gesamten Immobilie. Sie müssen keine Eigentümergemeinschaft fragen, wenn Sie über die Immobilie verfügen und etwas ändern wollen.

Darüber hinaus ist die Verwaltung der Wohnungen einfacher und weniger kostenintensiv. Ein kompetenter Hausverwalter kann Ihnen bei der effizienten Verwaltung Ihrer einen Immobile helfen. Im anderen Fall müssen Sie für die diversen Wohnungen, ohne dass Sie größere Einflussmöglichkeiten haben, viel höhere, nicht auf die Mieter umlegbare Verwaltungskosten zahlen. Dazu haben Sie noch mehr Arbeit mit den Einzelabrechnungen.

Aus den genannten Gründen macht es auch für den Eigentümer mehrerer Mietwohnungen unter Umständen Sinn, diese zu verkaufen und den Erlös in den Kauf bzw. Bau eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage zu reinvestieren.

Mehrfamilienhäuser Sankt Peter ©MYM
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Im Laufe der Jahre haben unsere Baupartner eine Vielzahl an Mehrfamilienhäusern gebaut. Die individuelle Planung und sorgfältige Ausführung dieser Projekte lag dabei jederzeit im Fokus – ob als reine Kapitalanlage oder für die teilweise Selbstnutzung.

Für eine kleine Auswahl bisher realisierter, individueller Mehrfamilienhäuser klicken Sie einfach auf das Bild.

Lassen Sie sich von den Projekten inspirieren für Ihr eigenes Mehrfamilienhaus-Bauprojekt.

ATTRAKTIVE NACHSTEUERRENDITE

Für den privaten Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage ist ein möglicher Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Hauses nach Ablauf von 10 Jahren grundsätzlich steuerfrei. Das macht die Investition in der Nachsteuerbetrachtung von Haus aus attraktiver als alle Geld- oder Finanzanlagen, deren Erträge immer einer Besteuerung unterliegen.

Darüber hinaus erzielt ein Hauseigentümer steuerpflichtige Mieteinnahmen, von denen die Schuldzinsen für die Fremdfinanzierung und die Abschreibung auf das Gebäude (ohne Grundstück) aber abzuziehen sind. Insoweit stellt sich für den Hauseigentümer je nach Höhe des Fremdkapitalanteils laufend ein beträchtlicher Steuerspareffekt aus negativem Einkommen aus Vermietung und Verpachtung ein.

Mit der Wiedereinführung der 6%igen degressiven Abschreibung auf Wohnungsneubauten verbessert sich übrigens die Nachsteuerrendite für den Bau statt Kauf eines neuen Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage noch einmal spürbar. Zudem müssen Sie sich, wenn Sie ein neues Mehrfamilienhaus bauen statt ein bestehendes zu kaufen, in den ersten 20 Jahren nach dem Bau keine größeren Gedanken über Instandhaltungs- und Renovierungsaufwand machen. Dieser wäre zwar ebenfalls steuerlich abzugsfähig, belastet aber die Rendite nicht unerheblich.

Wenn Sie wissen wollen, wie hoch die Nachsteuerrendite für Ihr Mehrfamilienhaus-Projekt ist, fragen Sie gerne Ihren nächstgelegenen MYMassivhaus-Baupartner. Er hält für Sie einen pfiffigen Renditerechner bereit, mit dem Sie für Ihre Immobilieninvestition die erwartete Nachsteuerrendite unter allen möglichen Annahmen und Entwicklungen errechnen können.

Dadurch, dass die Rendite eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage zuallererst auf laufenden Mieteinnahmen basiert, die sich – allen Mietpreisbremsen zum Trotz – über die Zeit mit der Geldentwertung erhöhen, genießt die Investition in die Immobilie anders als Geldanlagen einen gewissen Inflationsschutz. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die gestiegenen Mieteinnahmen bei gleichbleibendem Mietpreis-Multiplikator in der Zukunft auch zu einer entsprechenden Wertsteigerung des Objekts führen.

KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN

Jenseits aller (Modell-)Rechnungen in Bezug auf die Nachsteuerrendite eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage kommt es für den nachhaltigen Erfolg Ihrer Investition noch auf ein paar andere, handfeste Faktoren an: Ihre Immobilie soll über Jahrzehnte laufende Mieteinnahmen erzielen? Dann sollte sich der Standort in einer Makrolage befinden, die für Mieter langfristig attraktiv ist und in der die Kaufkraft der Menschen hoch genug ist, um Mieterhöhungen durchzusetzen. Ideal ist ein Standort mit wachsender Bevölkerung, damit die Wohnungsnachfrage über die Jahre nicht nachlässt. In Bezug auf die Mikrolage verbessern eine gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten die dauerhafte Vermietbarkeit der Wohnungen.

Wir empfehlen auch deshalb den Bau eines neuen Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage, weil das Ihnen die Möglichkeit gibt, die Mieter Ihrer Wohnungen selbst auszusuchen. Beim Kauf eines vermieteten Hauses übernehmen Sie die bestehenden Mietverhältnisse, ob sie Ihnen gefallen oder nicht. Mietausfälle und Mieter, die eine Wohnung verwüsten oder unbewohnbar machen, stellen aber finanziell das größte Risiko einer Immobilieninvestition dar. Also ist es besser, Sie können sich die Mieter selber aussuchen.

Es versteht sich von selbst, dass Sie den Bau Ihres Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage nur mit einem erfahrenen Architekten oder Baupartner wie die regionalen MYMassivhaus-Baupartner in Angriff nehmen sollten. Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist komplex. Es gibt viele Dinge z.B. in Bezug auf den Schallschutz und den sonstigen Wohnkomfort für die zukünftigen Mieter zu beachten. Das setzt entsprechendes Expertenwissen und Erfahrung voraus.

Zusammen mit Ihrem Architekten oder Baupartner sollten Sie das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage so planen, dass einerseits Grundstück und Bebaubarkeit optimal ausgenutzt werden. Anderseits müssen Größe und Zuschnitt der Wohnungen aber auch zur Nachfrage am jeweiligen Standort passen. Zentrumsnah lassen sich z.B. kleinere Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen gut vermieten. In stadtfernen Lagen dürfen es auch größere Wohneinheiten sein, während es dort für Ein-Zimmer-Appartements nur wenig Nachfrage gibt.

Wenn Sie all diese Faktoren bei Ihrer Entscheidung für ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage berücksichtigen, dürfen Sie davon ausgehen, dass Ihre Investition am Ende auch tatsächlich eine attraktive Nachsteuerrendite erzielen wird.

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