Erbbaurecht – eine tolle Alternative zum Grundstückskauf

Wer sich dem Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, muss heutzutage viel Geld dafür aufbringen. Insbesondere die Kosten für Baumaterialien und die Grundstückskosten sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Da liegt es nahe, sich zumindest in Bezug auf die Grundstückskosten Gedanken über eine Alternative zu machen, dem Erbbaurecht. Hierbei wird das Grundstück nicht gekauft, sondern nur gepachtet. Im Folgenden erfahren Sie, was sich genau hinter einem Erbbaurecht verbirgt und worauf Sie zu achten haben:

WAS IST EIN ERBBAURECHT?

Das Erbbaurecht, früher auch als Erbpacht bezeichnet, ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) von 1919 geregelt und bezeichnet das beschränkte dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Gebäude und/oder einen Keller errichten zu dürfen. Mit dem Erbbaurecht geht also nicht das Eigentum am Grundstück auf den Erbbauberechtigten über. Sondern dieser erwirbt nur ein Bau- und Nutzungsrecht auf Zeit. 

Das Erbbaurecht ist veräußerlich und vererbbar. Für das eingeräumte Recht zahlt der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer einen laufenden Erbbauzins. Am Ende der im Erbbaurechtsvertrag festgelegten Laufzeit, meistens zwischen 60 und 99 Jahren, erlischt das Erbbaurecht und das auf dem Grundstück befindliche Gebäude geht in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Eine Verlängerung des Vertrages ist jedoch grundsätzlich möglich. Anderenfalls erhält der Erbbauberechtigte bei Ablauf des Vertrages zwingend die im Vertrag festgelegte Entschädigung für den Verlust des Gebäudes.

Vorwiegend bieten Städte und Gemeinden sowie Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte auf ihnen gehörenden Grundstücken an. Gerade die Kirchen als größte Grundbesitzer in Deutschland treten häufig als Verpächter auf, um junge, kinderreiche Familien zu unterstützen.

AUF DIESE VERTRAGSDETAILS KOMMT ES BEIM ERBBAURECHT AN

Der Erbbaurechtsvertrag ist einem Grundstückskaufvertrag gleichgestellt. Deshalb muss er auch von einem Notar beurkundet werden. Zudem wird das Erbbaurecht in ein für das jeweilige Grundstück einzurichtendes Erbbaugrundbuch eingetragen.

Im Interesse beider Vertragsparteien sollte im Erbbaurechtsvertrag möglichst detailliert vereinbart werden, welche Art von Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden soll. Zudem kann hier geregelt werden, in welcher Frist das Bauvorhaben durchgeführt werden muss. Ihr nächstgelegener MYMassivhaus-Baupartner hilft Ihnen übrigens gerne bei der individuellen Gestaltung und fristgerechten Erstellung Ihres persönlichen Traumhauses auf dem Erbbaurechtsgrundstücks.

Am Ende der im Vertrag festgelegten Laufzeit muss der Grundstückseigentümer bei Wohngebäuden den Erbbauberechtigten gemäß § 27 Abs. 2 ErbbauRG mit mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts für den Verlust des Gebäudes entschädigen. In diesem Zusammenhang ist im Erbbaurechtsvertrag unbedingt zu regeln, wie der Wert des Hauses am Laufzeitende berechnet wird. Das vermeidet den ansonsten unweigerlich entstehenden Streit in der Zukunft.

Im Übrigen können Sie auch eine höhere Entschädigung vertraglich vereinbaren, was den Schmerz über den Verlust des Gebäudes erheblich lindern würde. Noch besser als eine hohe Entschädigungssumme ist eine Vereinbarung im Erbbaurechtsvertrag, dass dem bisher Erbbauberechtigten am Ende der Laufzeit das Recht auf eine Verlängerung des Erbbaurechts eingeräumt wird. Auf diese Weise kommt das Erbbaurecht de facto einem Grundstückskauf sehr nahe. Die Verlängerung des Erbbaurechts mit einem im Zweifel angepassten Erbbauzins muss erneut notariell beurkundet werden.

In Bezug auf den Erbbauzins werden im Erbbaurechtsvertrag üblicherweise nicht nur dessen Zinssatz und Bemessungsgrundlage, die sich vom aktuellen Grundstückswert ableitet, geregelt. In vielen Verträgen findet sich auch eine Klausel über den Turnus möglicher Wertanpassungen, z.B. an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, über die Laufzeit des Erbbaurechts. Vermeiden Sie wenn möglich eine mehr oder weniger automatische Anpassung an die laufende Inflationsrate. Schließlich profitiert der Grundstückseigentümer schon allein über die daraus resultierende Wertsteigerung des Grundstücks.

Empfehlenswert für den Erbbauberechtigten ist die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts für den Fall, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück verkaufen will.

Weitere Regelungen im Erbbaurechtsvertrag können Zustimmungsvorbehalte für den Grundstückseigentümer in Bezug auf eine Veränderung der Bebauung, die Veräußerung des Erbbaurechts oder hypothekarische Belastungen betreffen. Wichtig zu wissen: gemäß §7 ErbbauRG haben Sie einen Anspruch auf die Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn ihm dadurch kein wesentlicher Nachteil entsteht.

HEIMFALL VOR LAUFZEITENDE DES ERBBAURECHTS

Weder Grundstückseigentümer noch Erbbauberechtigter können den Erbbaurechtsvertrag während der Laufzeit einseitig kündigen. Eine einvernehmliche Aufhebung ist jedoch möglich.

Darüber hinaus kann der Erbbaurechtsvertrag Klauseln enthalten, die einen Heimfall, d.h. eine Rückgabe des Erbbaurechts und damit des Gebäudes, an den Grundstückseigentümer vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit vorsehen. Das kann z.B. für den Fall gelten, dass das Grundstück nicht innerhalb der vereinbarten Frist bebaut wird, oder wenn der Erbbaurechtsnehmer den Erbbauzins über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt oder wenn er andere vertragliche Pflichten verletzt. Sofern zu diesem Zeitpunkt bereits ein Gebäude auf dem Grundstück steht, hat der Erbbauberechtigte zumindest Anspruch auf die vereinbarte Entschädigung.  Dennoch sollten Sie zu Ihrem Schutz auf keinen Fall einen Heimfall für den Eigenbedarf des Grundstückseigentümers akzeptieren.

WANN MACHT EIN ERBBAURECHT SINN?

Viele Menschen haben zunächst Hemmungen, ein Haus zu bauen, dass sie auf dem Papier wieder verlieren können. Dennoch bietet das Erbbaurecht gerade Bauherren mit geringerem Budget die Möglichkeit, im eigenen Traumhaus zu wohnen, da das Grundstück nicht zusätzlich finanziert werden muss.

Allerdings fallen während der Laufzeit genauso wie bei einem Darlehen Zinsen für das Erbbaurecht an. Und Sie müssen aufpassen, dass der Erbbauzins nicht über eine Wertanpassungsklausel so sehr steigt, dass Sie über die Zeit ein X-faches des anfänglichen Grundstückswertes an Zinsen bezahlen. Insofern ist der Grundstückseigentümer am besten eine Kirche oder Kommune, die sich eine sozialverträgliche Regelung leisten kann und nicht auf hohe laufende Einnahmen aus Ihrem Erbbaurecht angewiesen ist.

Interessant wird das Erbbaurecht in Zeiten, in denen die Hypothekenzinsen höher als die Erbbauzinsen sind. Üblicherweise betragen diese 3 bis 6 Prozent des Grundstückswertes. Das war lange unattraktiv. Mit den aktuell steigenden Bauzinsen ändert sich aber langsam das Bild.

Größter Nachteil des Erbbaurechts ist die später eingeschränkte Verkäuflichkeit des Hauses, insbesondere bei einer noch geringen Restlaufzeit des Erbbaurechts.