Bebauungsplan verstehen

Der Bebauungsplan enthält alle Informationen über die erlaubte Bebauung, Bepflanzung und Benutzung eines Grundstücks. Beim Lesen des Bebauungsplans stößt man jedoch auf eine Menge Fachbegriffe und Abkürzungen, die nicht unbedingt selbsterklärend sind. Wir leisten im Folgenden Aufklärung, um einen Bebauungsplan nicht nur lesen, sondern auch verstehen zu können:

WAS IST EIN BEBAUUNGSPLAN?

Der Bebauungsplan, abgekürzt auch B-Plan, regelt die zulässige Nutzungsart und Bebauung von Grundstücken. Rechtliche Grundlagen sind § 9 des Baugesetzbuchs (BauGB) und die jeweils gültige Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Aufgestellt und veröffentlicht wird der Bebauungsplan als rechtverbindliche Satzung von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Entsprechend können Sie den Bebauungsplan bei der Baubehörde Ihrer Stadt oder Gemeinde unter Angabe der Flur- und Grundstücksnummer frei einsehen.

Der Bebauungsplan dient als Grundlage für die Baugenehmigung. Für deren Einhaltung und korrekte Umsetzung ist übrigens der Grundstückseigentümer und nicht die Haubaufirma verantwortlich. Hinsichtlich der Frage, ob auch Bauvorhaben, die den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht entsprechen, genehmigungsfähig sind, hat die zuständige Baubehörde einen gewissen Ermessensspielraum. Ansonsten gilt der Bebauungsplan uneingeschränkt.

Formal besteht ein Bebauungsplan aus zwei Teilen. Zum einen ist dies eine Planzeichnung des Baugebiets mit Angaben z.B. zur zulässigen Firstausrichtung, Flurstücknummer, Grundstücksgrenzen, Abgrenzungen zwischen verschiedenen Nutzungsarten, Baulinien, Baugrenzen oder Bauverbote. Zum anderen enthält der Bebauungsplan einen Textteil, der die grafischen Vorgaben der Planzeichnung ergänzt und erläutert.

In Bezug auf die Regelungstiefe wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Bebauungsplan unterschieden. Bei einem einfachen Bebauungsplan müssen für eine Baugenehmigung nur wenige Vorgaben wie z.B. die Art der baulichen Nutzung eingehalten werden. Im Fall eines qualifizierten Bebauungsplans muss das geplante Bauvorhaben mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen erfüllen, um genehmigt zu werden.

ART DER BAULICHEN NUTZUNG

Bei der Art der baulichen Nutzung geht es darum, wie ein Gebiet baulich genutzt werden darf. Grundsätzlich wird in der Flächennutzung unterschieden zwischen Wohnbauflächen (W), gemischten Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Für private Hausbauer sind nur Wohnbaugebiete und gemischte Baugebiete relevant.

Im Bebauungsplan werden Wohnbaugebiete in vier Kategorien ausgewiesen. WS steht für Kleinsiedlungsgebiete außerhalb von Ortschaften in Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben. Reine Wohngebiete, in denen andere Einrichtungen nur in absoluten Ausnahmen möglich sind, erkennen Sie am Kürzel WR. In allgemeinen Wohngebieten (WA) überwiegt die wohnliche Nutzung; Einrichtungen des öffentlichen Lebens und nicht störendes Gewerbe, Hotels oder Büros können in Ausnahmefällen genehmigt werden. WB steht für besonderes Wohngebiet, d.h. ein Mischgebiet, in denen Wohnen im Vordergrund steht, viele weitere Gebäudearten aber zugelassen sind.

In gemischten Gebieten steht das Wohnen nicht allein im Vordergrund. Es darf aber nicht durch die anderen Nutzungen wesentlich beeinträchtigt werden. Auch für gemischte Gebiete gibt es im Bebauungsplan vier Kategorien. In gemischten Dorfgebieten (MD) wird auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe besondere Rücksicht genommen. MI steht für Mischgebiete, in denen alles außer Industrie erlaubt ist, Gaststätten und Diskotheken allerdings nur in gewerblich geprägten Bereichen. Im Kerngebiet (MK) finden sich neben Wohnungen vorwiegend Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen von Wirtschaftsbetrieben, Verwaltung und Kultur. Hinter dem Kürzel MU verbergen sich urbane Gebiete, in denen alles erlaubt ist, was die Wohnnutzung nicht wesentlich stört. Hier kann auch vorgeschrieben sein, dass die Erdgeschosse nicht für Wohnzwecke genutzt werden dürfen. Informieren Sie sich bei unbebauten Nachbargrundstücken in Mischgebieten im Vorhinein, welche Nutzung dort erlaubt ist, um später keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.

MASS DER BAULICHEN NUTZUNG

In Kennzahlen ausgedrückt wird der genehmigungsfähige Umfang der baulichen Nutzung. Bei einer wohnlichen Nutzung können Kennzahlen die Höhe, die Anzahl der Vollgeschosse und die Geschossfläche des Hauses sowie die bebaute Fläche des Grundstücks begrenzen.

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche maximal überbaut werden darf. So bedeutet eine GRZ von 0,3, dass höchstens 30% des Grundstücks bebaut werden dürfen. Dabei zählen nach der aktuellen BauNVO von 1990 alle baulichen Anlagen einschließlich Nebenanlagen wie Garagen und Terrassen zur Grundfläche. Allerdings darf durch die Nebenanlagen die zulässige Grundfläche um bis zu 50%, höchstens aber bis zu einer GRZ von 0,8, überschritten werden, sofern im Bebauungsplan nichts anderes geregelt ist.

Aus der Geschossflächenzahl (GFZ) lässt sich die maximal zulässige Fläche aller Vollgeschosse in Relation zur Grundstücksgröße ableiten. So ergibt sich bei einer GFZ von 0,4 auf einem 400 qm großen Grundstück eine erlaubte Geschossfläche von 160 qm. Die Geschossfläche ist anhand der der Außenmaße der Vollgeschosse zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann gem. § 20 BauNVO festgelegt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. Balkone oder Terrassen bleiben bei der GFZ unberücksichtigt.

Die Zahl der in einem Baugebiet zulässigen Vollgeschosse wird im Bebauungsplan mit einer römischen Zahl angegeben. So bedeutet „II“, dass ein Gebäude maximal 2 Vollgeschosse haben darf. Steht die römische Zahl in einem Kreis, ist die Anzahl der Vollgeschosse zwingend einzuhalten. Was ein Vollgeschoss ist, wird in der jeweiligen Landesbauordnung definiert.

Höhenmaße können in Form von Firsthöhen (FH, = höchster Punkt des Hauses) oder Traufhöhen (TH, =Schnittpunkt von Fassade und Dachhaut, d.h. ungefähr Höhe der Dachrinne) mit arabischen Zahlen in Meter angegeben sein. Auch hier sind Zahlen in einem Kreis verbindlich einzuhalten. Ansonsten handelt es sich um Höchstmaße. Bezugsgröße für die Höhenmaße ist in der Regel das Straßenniveau.

WEITERE BAUVORGABEN IM BEBAUUNGSPLAN

Neben der Art und dem Umfang der baulichen Nutzung kann der Bebauungsplan auch Vorgaben in Bezug auf die Position und Ausrichtung eines Hauses auf dem Grundstück machen. Hier ist zu unterscheiden zwischen der Baugrenze, die einen Bereich umschließt, auf dem das Gebäude an beliebiger Stelle errichtet werden darf, und der Baulinie, die die genaue Position der Außenmauer eines Gebäudes vorgibt. Grafisch dargestellt im Bebauungsplan wird die Baugrenze als Linie, bei der auf zwei Striche ein Punkt folgt. Die Baulinie erkennen Sie an zwei Punkten, auf die ein Strich folgt. Bei vorgegebenen Baugrenzen dürfen Nebengebäude wie Garagen oder Schuppen auch außerhalb des markierten Bereichs liegen.

Bei der Bauweise gibt es zwei grundlegende Kategorien, die offene (o) und die geschlossene (g) Bauweise. Bei der offenen Bauweise mit Einfamilienhäusern (E) oder Doppelhäusern (D) muss Ihr Haus einen seitlichen Grenzabstand einhalten, der in der Regel in der jeweiligen Landesbauordnung definiert ist. Bei der geschlossenen Bauweise z.B. mit Reihenhäusern (R) berühren sich die Außenwände der Gebäude auf aneinander angrenzenden Grundstücken.

Darüber hinaus kann im Bebauungsplan auch die Firstrichtung des Daches durch einen Doppelpfeil und die Dachneigung (DN) durch eine Gradangabe (z.B. 30°) vorgegeben werden. Die Dachvorgaben können so weit gehen, dass auch die Dachform, z.B. SD für Satteldach oder FD für Flachdach, und die Farbe der Dacheindeckung vorgeschrieben sind.

Selbst Vorgaben zur Bepflanzung können im Bebauungsplan enthalten sein. So markiert ein ausgefüllter kleiner Kreis in einem größeren Kreis einen bestehenden Baum, der zu erhalten ist. Ist der kleine Kreis nicht ausgefüllt, muss an der Stelle ein Baum gepflanzt werden.

Bei Unsicherheiten über die bestehenden Vorgaben gibt die zuständige Baubehörde Auskunft. Gerne hilft Ihnen aber auch Ihr regionaler MYMassivhaus-Baupartner eine Bauvoranfrage zu stellen, ob das von Ihnen geplante Traumhaus auch tatsächlich auf Ihrem Grundstück genehmigungsfähig ist.

WAS, WENN ES KEINEN BEBAUUNGSPLAN GIBT?

Vor allem in Wohngebieten, die vor 1960 entstanden sind und in denen Baulücken freiwerden, gibt es nicht zwangsläufig einen Bebauungsplan der Gemeinde. In diesen Fällen ist § 34 BauGB maßgeblich. Der Paragraf besagt, dass sich das geplante Haus an der bestehenden Nachbarbebauung orientieren muss. Diese  Formulierung lässt für die Baugenehmigung viel Spielraum zu. Insoweit ist es in diesen Fällen definitiv ratsam, eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde zu stellen, um die Möglichkeiten auszuloten.

Die Bauvoranfrage kann förmlich oder formlos erfolgen. Bei einem formlosen Antrag werden meist nur ein Lageplan sowie Skizzen des geplanten Bauvorhabens eingereicht. Die förmliche Bauvoranfrage ist umfangreicher und kostet mehr. Dafür ist der Bescheid der Baubehörde in diesem Fall rechtsverbindlich, während die Antwort auf eine formlose Bauvoranfrage keine Bindewirkung entfaltet.

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